Agrandir une maison en zone U3 à Meudon : emprise, pleine terre, hauteur au point bas
Les maisons des coteaux de Meudon sont pour la plupart en zone pavillonnaire U3. Trois règles y décident d'un projet : l'emprise par tranches, la pleine terre et la hauteur mesurée au point bas du terrain.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
En U3-A, l'emprise au sol se calcule par tranches : 40 % des 300 premiers m² du terrain, 25 % de 300 à 500 m², 10 % au-delà ; en U3-B, 20 % du terrain.[1] Le taux de pleine terre du plan 4.4 prime sur ces chiffres.[1][2] La hauteur est de 10 m au plus, avec 7 m de façade pour un toit en pente ; à Meudon, en zone U3, elle se mesure « au point le plus bas du terrain après travaux situé au droit de la construction projetée ».[1] Sur un coteau, c'est donc le pied de la façade aval qui fixe le gabarit.
Les trois secteurs pavillonnaires de Meudon
Le règlement définit « U3-A correspondant aux principaux secteurs à dominante pavillonnaire ; U3-B correspondant aux principaux secteurs pavillonnaires dits aérés », et « U3-C-10, correspondant au quartier du Potager du Dauphin et aux abords de l'avenue du Château à Meudon » (règlement du PLUi, p. 125, vérifié le 26 octobre 2026).[1] D'après notre calcul sur les couches du Géoportail de l'urbanisme, U3-A couvre environ 150 ha, U3-B et U3-C-10 un peu plus de 20 ha chacun.[3]
| Secteur | Emprise au sol | Hauteur | Implantation |
|---|---|---|---|
| U3-A Pavillonnaire | Par tranches : 40 % des 300 premiers m² du terrain, 25 % de 300 à 500 m², 10 % au-delà ; 200 m² au plus par construction ; 90 m² admis sur un terrain de 225 m² au plus, avec 50 % de pleine terre (p. 148) | Toit en pente : façade 7 m, total 10 m (R+1+C) ; toit-terrasse : façade 6 m, total 10 m. Mesurée au point le plus bas du terrain après travaux (p. 25, 152) | Recul de 4 m sur rue (p. 128). Bande de 20 m : sur les limites latérales selon la largeur du terrain sur rue, sinon en retrait ; retrait L ≥ Hf, 8 m au moins avec baie, L ≥ Hf/2, 4 m au moins sans baie ; 8 m en fond de terrain (p. 133-134) |
| U3-B Pavillonnaire aéré | 20 % du terrain ; 200 m² au plus par construction ; 90 m² admis sur un terrain de 450 m² au plus, avec 50 % de pleine terre (p. 149) | Comme en U3-A : 10 m au total, mesurés au point le plus bas du terrain après travaux (p. 25, 152) | Recul de 5 m sur rue (p. 128). Limites séparatives comme en U3-A : bande de 20 m, sur les limites latérales selon la largeur du terrain sur rue, sinon en retrait de 8 m avec baie, 4 m sans baie ; 8 m en fond (p. 133-134) |
| U3-C-10 Potager du Dauphin, avenue du Château | Par tranches : 35 % des 300 premiers m², 25 % de 300 à 500 m², 10 % au-delà (p. 150) | Façade 7 m, total 9 m, mesurés au point le plus bas du terrain après travaux (p. 25, 153) | Recul de 4 m, pan coupé de 5 m aux angles (p. 130). Bande de 25 m : limites latérales ou retrait ; L ≥ Hf, 8 m au moins avec baie, L ≥ Hf/2, 3 m au moins sans baie (p. 138-139) |
Règlement écrit du PLUi, pages entre parenthèses, vérifié le 26 octobre 2026.[1] Hf : hauteur de façade ; Ht : hauteur totale ; L : distance à la limite. Le taux de pleine terre, la zone de hauteur contrainte et les marges de recul se lisent sur les plans 4.2 et 4.4 pour chaque parcelle ; l'architecte les relève pour votre adresse.[4][2]
L'emprise au sol par tranches
Modification simplifiée n° 1 du 25 juin 2025, vérifié le 26 octobre 2026. [1]« Tranche de surface de terrain inférieure à 300 m² : 40% de la surface cette tranche ; Tranche de surface de terrain comprise entre 300 m² et 500 m² : 25% de la surface de cette tranche ; Tranche de surface de terrain supérieure à 500 m² : 10% de la surface de cette tranche ; L'emprise au sol de chaque construction doit être inférieure ou égale à 200 m². »
| Terrain | U3-A | U3-B | U3-C-10 |
|---|---|---|---|
| 200 m² | 80 m² (90 m² admis avec 50 % de pleine terre) | 40 m² (90 m² admis avec 50 % de pleine terre) | 70 m² |
| 300 m² | 120 m² | 60 m² (90 m² admis avec 50 % de pleine terre) | 105 m² |
| 400 m² | 145 m² | 80 m² (90 m² admis avec 50 % de pleine terre) | 130 m² |
| 600 m² | 180 m² | 120 m² | 165 m² |
| 1000 m² | 220 m² | 200 m² | 205 m² |
Calculs faits d'après les pages 148 à 150 du règlement. En U3-A et U3-B, aucune construction ne dépasse 200 m² d'emprise. Le forfait de 90 m² vaut pour un terrain de cette taille « à la date d'approbation du PLUi » ; aucun plafond par construction ni forfait n'est écrit pour U3-C-10.[1]
L'emprise compte « les annexes présentes sur le terrain, tous débords et surplombs inclus » ; une piscine, couverte ou non, en crée.[1] Avant tout projet, il faut donc additionner la maison, le garage, l'abri de jardin, la piscine et les auvents existants.
La pleine terre, qui prime
« Le taux minimal de pleine-terre à respecter est indiqué sur le document graphique n°4.4 […]. Il est applicable au terrain. » Les surfaces ne comptent qu'à partir de 5 m² d'un seul tenant (règlement du PLUi, p. 218, vérifié le 26 octobre 2026).[1] Un espace de pleine terre ne comporte « aucune construction en surface comme en sous-sol » : une terrasse, une allée en dalles ou un sous-sol sous le jardin en sortent.[1]
- Le plan 4.4 classe les îlots de Meudon de 10 % à plus de 80 % de pleine terre. Le taux de votre terrain se lit sur ce plan : nous le relevons pour chaque dossier.[2]
- Une surélévation, une rénovation ou un changement de destination qui ne modifient pas l'emprise au sol ne sont pas soumis au taux (règlement du PLUi, p. 217, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Avec le forfait de 90 m² d'un petit terrain, il n'est pas exigé plus de 50 % de pleine terre ; sur un terrain de moins de 150 m², le taux baisse de 5 points (règlement du PLUi, p. 218-219, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Une extension reste possible si elle s'accompagne d'une désimperméabilisation qui recrée au moins autant de pleine terre (règlement du PLUi, p. 218, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Les arbres comptent aussi : 1 arbre pour 100 m² d'espace libre, et aucune construction à moins de 6 m du collet d'un arbre repère du plan (règlement du PLUi, p. 227, 242, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
La hauteur mesurée au point bas
Règle corrigée par la modification simplifiée n° 1 du 25 juin 2025, vérifiée le 26 octobre 2026. [1][5]« Toutefois, dans la zone U3 à Chaville, Meudon, Sèvres et Ville-d'Avray, la mesure de la hauteur totale Ht et de la hauteur de façade Hf s'effectue au point le plus bas du terrain après travaux situé au droit de la construction projetée. »
« Les emmarchements, escaliers et perrons, les parties de façades permettant les accès au sous-sol et celles des cours anglaises, situées au droit de la construction projetée ne sont pas pris en compte. »
- 1Le point le plus bas du terrain après travaux, au droit de la construction : la hauteur se mesure à partir d'ici.
- 2Hauteur de façade : 7 m en U3-A, U3-B et U3-C-10 (toit en pente).
- 3Hauteur totale : 10 m en U3-A et U3-B, 9 m en U3-C-10.
- 4Côté rue, le terrain est plus haut : avec 2 m de dénivelé, il ne reste que 5 m de façade au-dessus du sol.
Schéma de principe : dénivelé et profil du toit choisis pour l'exemple. Règles du règlement écrit, p. 25, 152 et 153.[1]
- Le gabarit. En U3-A et U3-B, toit en pente : 7 m de façade, couronnement à 45° au plus, 10 m au total (R+1+C) ; toit-terrasse : 6 m de façade, 10 m au total. En U3-C-10 : 7 m de façade, 9 m au total (règlement du PLUi, p. 152-153, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Un décaissement coûte de la hauteur. Creuser une terrasse basse ou un accès de garage au pied de la façade abaisse le point bas, et donc tout le gabarit. Seuls les emmarchements, les accès au sous-sol et les cours anglaises sont neutralisés.[1]
- Hors de la zone U3, en U2-D ou en U1-E par exemple, la hauteur se mesure depuis le terrain existant avant travaux.[1]
- Ce qui dépasse. Locaux techniques en toiture-terrasse : 1,80 m ; annexes : 3,20 m de haut ; lucarnes dans la limite de la hauteur totale et de 40 % du linéaire de façade ; adossement à un voisin plus haut : 3 m de plus au maximum (règlement du PLUi, p. 154-155, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Pas de bonus. La hauteur supplémentaire accordée ailleurs pour une rénovation énergétique « n'est pas mobilisable » en zone U3 (règlement du PLUi, p. 236, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
Recul, limites, distances
- Sur rue : recul obligatoire de 4 m en U3-A, 5 m en U3-B ; 4 m en U3-C-10, avec un pan coupé de 5 m aux angles (règlement du PLUi, p. 128, 130, vérifié le 26 octobre 2026). Le long d'une sente piétonne, une annexe peut s'adosser au mur de clôture existant, sans dépasser 2 m ni la hauteur du mur (règlement du PLUi, p. 131, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Limites latérales, dans les 20 premiers mètres en U3-A et U3-B : sur les deux limites si le terrain a 12 m de façade sur rue ou moins, sur une seule de 12 à 20 m, en retrait au-delà (règlement du PLUi, p. 133, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Retraits, quand la construction ne s'adosse pas à la limite : façade avec baie, L ≥ Hf et 8 m au moins ; sans baie, L ≥ Hf/2 et 4 m au moins ; en fond de terrain, 8 m au moins, avec ou sans baie (règlement du PLUi, p. 134, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Piscine : à Meudon, le bassin se tient à 1,50 m au moins de la limite séparative (règlement du PLUi, p. 141, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Deux constructions sur le terrain : en U3-A, 8 m entre elles si l'une a une baie, 4 m sinon ; en U3-B, 16 m et 8 m (règlement du PLUi, p. 144-145, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
- Division : en zone U3, les règles s'appliquent à chaque lot issu de la division (règlement du PLUi, p. 125, vérifié le 26 octobre 2026).[1]
Pour la distance entre deux constructions d'un même terrain en U3-C-10, la page 146 du règlement contient deux règles différentes, l'une de 16 m, l'autre de 8 m avec baie. Nous faisons préciser la règle applicable au service instructeur avant de dessiner.[1]
Une maison déjà hors règle
Beaucoup de maisons des coteaux ont été construites avant les règles actuelles : trop près de la rue, d'une limite, ou plus hautes que 10 m depuis le point bas. Le PLUi prévoit des règles alternatives, plus étroites en U3 qu'ailleurs.[1]
| Secteur | Recul sur rue | Limites séparatives | Hauteur déjà dépassée |
|---|---|---|---|
| U3-A, U3-B | Oui, avec un recul au moins égal à celui de l'existant, hors marge de recul du plan 4.2 (p. 132) | Verticale : oui, sans baie ; horizontale : oui sur 6 m au plus, sans baie (p. 141) | Réhabilitation et rénovation dans la hauteur existante ; surélévation non visée (p. 155) |
| U3-C-10 | Non visé par la règle alternative ; implantation à l'identique des voisins possible si la cohérence urbaine est démontrée (p. 132) | Non visé (p. 141) | Réhabilitation et rénovation dans la hauteur existante (p. 155) |
| U2-A, U2-B, U2-D | Oui, recul au moins égal à l'existant (p. 102) | Oui, sans baie (p. 109) | Réhabilitation et extensions dans la hauteur existante, si l'implantation est conforme (p. 121) |
| U1-E | Oui (p. 61) | Oui, sans baie (p. 74) | Réhabilitation et extension dans la hauteur existante (p. 94) |
| U4-A, U4-C-1 | Oui (p. 162) | Oui, sans baie (p. 169) | Réhabilitation et extension dans la hauteur existante (p. 183) |
Règles alternatives du règlement écrit, vérifiées le 26 octobre 2026.[1] À Meudon, aucun secteur ne bénéficie de la règle des « petites extensions » admises nonobstant les règles générales : le règlement la réserve à des secteurs d'autres communes.
Pour une surélévation, la loi du 26 novembre 2025 interdit en outre de refuser l'autorisation sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur ; elle ne couvre pas la hauteur.[6][7]
Cas type : extension de 25 m² en U3-A
Exemple construit pour lire les règles ensemble. Hypothèses : terrain de 400 m² en U3-A, en pente de 2 m de la rue vers le jardin ; maison de 95 m² d'emprise au sol et de 120 m² de surface de plancher ; 60 m² d'allées et de terrasse ; taux de pleine terre du plan 4.4 pris à 45 % pour l'exemple. Projet : une pièce de plain-pied de 25 m² côté jardin.
| Point | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Autorisation | 25 m² créés, total de 145 m² de surface de plancher, sous 150 m² | Déclaration préalable ; architecte non obligatoire. Avec une maison de 130 m², ce serait un permis et un architecte. |
| Emprise au sol | 300 × 40 % + 100 × 25 % = 145 m² autorisés ; 95 + 25 = 120 m² | Conforme, il reste 25 m² |
| Pleine terre | 45 % × 400 = 180 m² exigés ; 400 − 120 − 60 = 220 m² | Conforme si la terrasse et les allées ne s'étendent pas de plus de 40 m² |
| Hauteur | Mesurée au pied de la façade aval, 2 m sous le niveau de la rue | Une pièce de 3 à 4 m de haut reste loin des 7 m de façade ; un étage au-dessus se mesurerait aussi depuis ce point bas |
| Retraits | Au-delà de 20 m depuis la rue, retrait obligatoire ; en deçà, adossement possible à une limite latérale selon la largeur du terrain. En retrait : façade vitrée vers une limite latérale : 8 m ; sans fenêtre : 4 m ; limite de fond : 8 m | À vérifier sur le plan de masse du terrain |
| Eaux pluviales | 25 m² d'emprise créés, au-delà de 20 m² | Gestion sur le terrain ; sans infiltration si le terrain est en secteur 2 (carrières) |
| Stationnement | Extension sans logement nouveau | Aucune place exigée |
| Prix du dossier | Déclaration préalable : 900 € jusqu'à 20 m², puis 5 m² × 35 € | 1 075 € |
- 25 m² × 1 011 €
- 25 275 €
- Part communale de Meudon : 5 %
- 1 263 €
Montant indicatif, arrondi à l'euro inférieur ; parts départementale et régionale en plus, selon les taux votés.
Règles du règlement écrit (p. 25, 134, 148, 218, 256, 264), seuils nationaux et taxe d'après les fiches officielles et la délibération de Meudon de 2011, grille de prix du cabinet.[1][8][9][10][11] Si le terrain est dans le périmètre des anciennes carrières, l'avis de l'Inspection générale des carrières s'ajoute ; en site inscrit, celui de l'Architecte des Bâtiments de France.[12]
Questions fréquentes
Comment se mesure la hauteur d'une maison sur un terrain en pente à Meudon ?
En zone U3, depuis le point le plus bas du terrain après travaux, au droit de la construction. Les emmarchements, les accès au sous-sol et les cours anglaises ne comptent pas.[1]
Quelle emprise au sol pour un terrain de 500 m² en U3-A ?
300 × 40 % + 200 × 25 % = 170 m², toutes constructions comprises, et 200 m² au plus par construction, sous réserve du taux de pleine terre du plan 4.4.[1]
Peut-on faire une véranda en limite de propriété en U3-A ?
En U3-A et U3-B, dans les 20 premiers mètres depuis la rue, une véranda peut s'adosser à une limite latérale si la largeur du terrain sur rue le permet : les deux limites jusqu'à 12 m, une seule de 12 à 20 m, aucune au-delà. En retrait, une façade vitrée est une baie : 8 m au moins de la limite. Au-delà de la bande de 20 m et vers le fond du terrain, le retrait est obligatoire (p. 133-134).[1] Les règles civiles de vue s'appliquent en plus aux parois vitrées.[13]
Ma maison dépasse déjà 10 m côté jardin : puis-je la surélever ?
En zone U3, les travaux sont admis dans la hauteur existante pour une réhabilitation ou une rénovation ; le texte ne vise pas les extensions verticales. Nous examinons votre cas au pré-diagnostic.[1]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface et la zone, règles du PLUi, eaux pluviales, taxe.
Surélévation
Un étage de plus : seuils, hauteur au point bas en U3, hauteur contrainte, loi de 2025.
Anciennes carrières
Périmètre de 1985, zones d'aléa de 2018, avis de l'Inspection générale des carrières, PPRN de 2027.
Meulière, site inscrit, ABF
Site inscrit, abords des monuments, patrimoine du PLUi : ravalement, fenêtres, toiture et avis de l'ABF.
Sources consultées (13)
- [1]PLUi Grand Paris Seine Ouest, règlement écrit (pages citées entre parenthèses), version de la modification simplifiée n° 1 du 25 juin 2025, dossier du 2 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [2]PLUi Grand Paris Seine Ouest, plan n° 4.4 : taux de pleine terre et coefficient de biotope par surface, dossier du 2 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [3]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription, info, assiette-sup intersectées avec la commune 92048 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 26 octobre 2026.
- [4]PLUi Grand Paris Seine Ouest, plan n° 4.2 : prescriptions et périmètres particuliers (hauteur contrainte, marges de recul, plans masses), dossier du 2 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [5]PLUi Grand Paris Seine Ouest, pièce « procédures » (chronologie, modification simplifiée n° 1, mises à jour des annexes), dossier du 2 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [6]Code de l'urbanisme, article L111-35, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052860720. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]ANIL, analyse juridique de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement. anil.org/aj-simplification-drot-urbanisme-et-logement/. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [10]service-public.fr, fiche F23263 « Taxe d'aménagement », vérifiée le 1er janvier 2026 (intègre les règles du 21 février 2026). service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F23263. Consulté le 23 octobre 2026.
- [11]PLUi Grand Paris Seine Ouest, annexe 5.2.7 : taxe d'aménagement ; délibération de Meudon n° 86/2011 du 6 octobre 2011, p. 44, dossier du 2 décembre 2025 (pièce scannée). data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [12]PLUi Grand Paris Seine Ouest, liste et fiches des servitudes d'utilité publique : monuments historiques de Meudon (p. 23-24), sites (p. 30-33), périmètre des anciennes carrières et PPRI (p. 98), 2 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [13]service-public.fr, fiche F76 « Création d'une ouverture ou d'une vue chez le voisin » (cite C. civ. art. 675 à 680), vérifiée le 20 janvier 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F76. Consulté le 23 octobre 2026.
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